טעויות מיסוי נפוצות של משקיעים במקרקעין בחוץ לארץ 

בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים מפנים את כספם הפנוי להשקעות במזרח אירופה. פעילותם של רבים מאנשי עסקים בחו"ל מלווה ב"תאונות מס" קשות, אשר המשמעות שלהן הינה גביית מיסים בסכומים ניכרים ואף במועדים מוקדמים מן הצפוי. אנשי עסקים רבים המשקיעים סכומים ניכרים משקיעים באירופה בהתאם למה שהם רואים ש"אחרים עושים" מבלי לקבל ייעוץ אישי ועצמאי ממומחה מס קודם לבניית העסקה ודרכי ההשקעה. בפועל מביאה התנהלות זו לפגיעה משמעותית בהכנסותיהם במועד המימוש של ההשקעה. בנוסף, גם אנשים פרטיים שמכירים "יזם שהולך לעשות מכה בנדל"ן במזרח אירופה", מתפתים לשים את כספם בהשקעה, מבלי להיות מודעים לכך, שהשקעות אלו יכולות בסופו של יום להיות חיבות במס גבוה בישראל.
ברשימה שלהלן נמנה כמה דוגמאות נפוצות לטעויות מס, לגזור ולהישמר.

קבלת כספים ממשקיעים ללא מתן מניות בחברה - כיום, רבים מהאנשים הפרטיים, שרוצים לעלות על גל ההשקעות בחו"ל, נותנים כספים ליזמים, שישקיעו אותם במזרח אירופה, כנגד חלק מהרווחים. רבים מן היזמים הפועלים במדינות אלו מקבלים כספים ממשקיעים ללא הקצאת מניות בפועל בחברה המשקיעה אותה הם מקימים, אלא על סמך התחייבות חוזית שבין היזם ובין המשקיע לפיו האחרון יהיה זכאי לקבל חלק מהרווחים. כך יוצא שהבעלים הרשום היחיד של המניות הינו היזם - המשקיע הראשי. בפועל, כיום, לאחר חקיקת המס החדשה בנושא נאמנויות שנכנסה לתוקף מה-1.12006 (תיקון 147 לפקודת מס הכנסה) צפוי היזם או המשקיע להיות חשוף לטענות לפיהן מדובר בהסדר של "נאמנות" וככזה קיימת חובת דיווח ותשלום מס בגין כל אחד ואחד מן המשקיעים שנתן לו כסף.

פעולת יזמות במסגרת חברה זרה שהתאגדה במקלט מס - פעמים רבות משמש איש העסקים הישראלי כיזם ומשקיע בעת ובעונה בפרויקטים אותם הוא מנהל. כך מצד אחד משקיע היזם כספים שלו בפרויקט, כאשר לצד השקעתו זו הוא אוסף השקעות נוספות ממשקיעים אחרים. אותם משקיעים אחרים מתחייבים כלפי היזם ליתן לו סכום מסוים מתוך הרווחים שיופקו כדמי יזמות. היזם שמבקש שלא להכניס כספים אלו לישראל ולא להתחייב עליהם במס בישראל, מקים חברה זרה באחת ממדינות מקלט המס (דוגמת: נוויס, ג'רזי, BVI ועוד) וחותם עם המשקיעים כי "דמי היזמות" יועברו לאותה חברה זרה שבשמה הוא פועל. אותם יזמים אינם מודעים לכך שחברה כזו תיחשב כחברה ישראלית לכל דבר (למרות שכל הפעילות נעשית בחו"ל ואף החברה רשומה בחו"ל לרבות חברי הדירקטוריון שלה) והיא תתחייב במס מלא בישראל בכל שנה. חברות כאלו שעיסוקן במתן שירותים קרויות "חברת משלח יד זרה - (חמי"ז)" והמחוקק הישראלי קבע כי חברות זרות בבעלות תושבי ישראל הפועלות בחו"ל ועוסקות במתן שירותים (שירותי יזמות) כאילו הן פועלות בישראל. כאשר חברה זרה נחשבת כ"חמי"ז" מתייחסות אליה רשויות המס כחברה ישראלית לכל דבר החייבת בדיווחים שוטפים (כל שנה) בישראל על הכנסותיה משירותי היזמות שהיא מעניקה בחו"ל וכן היא מתחייבת בתשלום מס מלא בישראל בכל שנה ושנה.


החזקה ישירה של מקרקעין - ברבות ממדינות מזרח אירופה לא ניתן לרכוש ולהחזיק מקרקעין אלא אם כן הקונה הוא אזרח של אותה מדינה. חלק מאנשי העסקים הישראלים דואגים לקבל לצורך כך אזרחות מקומית (בדרך כלל על בסיס היותם צאצאים של אזרחים לשעבר של אותה מדינה). אנשי עסקים אלו מחזיקים את המקרקעין באותה מדינה ישירות ללא צורך בחברה והם סבורים כי המס על מכירת המקרקעין יהיה מס רווח הון, דהיינו בשיעור של ה 20% בלבד כיוון שמדובר בהחזקה כ"אדם פרטי". עם זאת, החזקה במספר הולך וגדל של נכסים עשויה להיתפס בעיני רשויות המס בישראל, כהחזקה מקרקעין לצרכים עסקיים. כתוצאה מכך, יסווג אותו איש עסקים כבעל עסק בתחום המקרקעין לצורך מס הכנסה בישראל והוא עשוי לחוב במס בשיעור המכסימלי בישראל (כיום 48%) בגין מכירת הקרקעות (בניכוי המס ששולם בחו"ל).

אין זהות כוונות בין היזם לשאר המשקיעים בפרויקט - לא תמיד קיימת זהות כוונות בין המשקיע, המנהל את הפרויקט - היזם, לבין המשקיעים הנוספים אותם הוא אוסף. כך לדוגמא ישנם משקיעים שאינם רוצים "להביא כסף הביתה" לישראל. בדרך כלל משקיעים כאלו מעדיפים להשאיר כמות גדולה ככל הניתן של כסף בחו"ל על מנת שזה ישמש אותם להשקעות חדשות. מנגד, המשקיעים הקטנים שהשקיעו ביחד עם אותו יזם, מבקשים למשוך רווחים לישראל בהזדמנות הראשונה. מבנה החזקה של השקעות המתאים למטרה האחת אינו תואם את מבנה ההשקעות שיש לערוך לשם הגשמת המטרה האחרת. כך יוצא שבמקרים שכאלו, מבנה ההחזקות של ההשקעות אותו יצר היזם מביא לפגיעה בשיעור המס בו מתחייבים לבסוף המשקיעים "הקטנים" המבקשים למשוך כסף לישראל, מיד בתום הפרויקט. ולא להשאירו בחו"ל. זאת כמובן לצד עלויות שנתיות גבוהות יותר של מבנה ההחזקות אותו יעדיף היזם. כך לדוגמא, משקיע שיבקש להשאיר כספים רבים בחו"ל, עשוי להקים עוד חברה אירופאית בעלת מאפיינים מיוחדים (מאפיינים אלו קרויים בשפת המס "שומר מסך"). הקמת חברה שכזו תביא לתוספת עלויות שנתיות (עלות החזקת חברה אירופאית עשויה להגיע גם ל-6,000 יורו בשנה). בנוסף מבחינת היבטי המס אותו משקיע צפוי בדרך כלל לשלם מס באופן שוטף רק בגין מס החברות המקומי באותה מדינה בה מנוהל הפרויקט (שיעורי המס נעים בדרך כלל בין 15% ל-19%) אך במועד משיכת הכספים לישראל לאחר מספר שנים הוא עשוי להגיע לשיעור מס של 37% ומעלה. מנגד משקיע פשוט שאינו מבקש להשאיר את הכספים בחו"ל יכול היה בחלק מן המקרים, פשוט להחזיק באופן ישיר, בעצמו את המניות של החברה המחזיקה את הנדל"ן ובמועד המימוש למכור את המניות. המס הסופי על המניוןת ינוע בין 20% ל-25% בלבד.

שינוי תושבות? לא בכזו קלות? בעקבות הרפורמה בשיטת המס בישראל שנכנסה לתוקף בתחילת 2003, שונתה הגדרת תושב ישראל בחקיקת המס כך שמי שנמצא בישראל 183 יום בשנה, או 425 ימים בשלוש שנים נחשב תושב ישראל; ולכן הוא חייב במס בישראל על הכנסתו בכל העולם. רבים מן הישראלים הפועלים במדינות מזרח אירופה שוהים במדינות אלו תקופות ארוכות, לפעמים גם 300 ימים בשנה. חלקם סבורים בטעות, כי הדבר הופך אותם לתושבים זרים, משמע הם הפסיקו להיות תושבי ישראל שהרי הם נמצאים יותר מ-183 ימים בשנה בחו"ל, ומפסיקים לדווח על הכנסותיהם (בחו"ל) לרשות המיסים בישראל. אבל, יש לשים לב, שהקביעה לא עובדת לכיוון ההפוך. זאת אומרת, אם אדם היה פחות מ-183 ימים בישראל בשנה, זה לא הופך אותו ל"תושב זר". אם יש לאדם בית בישראל ובני משפחה בישראל, גם אם הוא שוהה בחו"ל תקופות ארוכות מס הכנסה לא יכיר בו כתושב זר. בנוסף צריך לזכור שהגירה מישראל כרוכה במס יציאה, שעשוי להסתכם בסכומים ניכרים.

פטור להעברת דיבידנד בתוך מדינות אירופה - בהתאם לחקיקה הפנים אירופאית בכפוף לתנאים מסוימים קיים פטור מניכוי מס במקור בחלוקת דיבידנד מ"חברה בת" ל"חברה האם" המחזיקה בה. זו אחת הסיבות שלאחר הצטרפותה לאיחוד האירופי, הפכה קפריסין, למדינה מאוד מבוקשת על ידי ישראלים כמדינת ביניים - "צינור", בין החברה שהקימו במזרח אירופה שהחזיקה נדל"ן לבין בעלי המניות הישראלים.
עם זאת, צריך להיות מודעים לתנאים אותם קובעת החקיקה האירופאית לקבלת הפטור. שתי העיקריים שבהם, הינם תקופת החזקה מינימאלית וכן אחוז החזקה מינימלי. יישומם של תנאים אלו משתנה בין מדינה למדינה, כך שבדרך כלל תקופת ההחזקה המינימלית נעה בין שנה שלנתיים ואחוז ההחזקה המינמלי נע בין 10% ל-25%. בנוסף חשוב לזכור כי הפטור הנ"ל אינו חל בכל מדינות אירופה, אלא רק באילו השייכות לאיחוד האירופי ה-EU. כך לדוגמא כיום קיימת פעילות נדל"ן הולכת ומתפתחת של ישראלים במדינות דוגמת סרביה, אוקראינה, קרואטיה, ומקדוניה. מדינות אלו אינן חברות באיחוד האירופי (על אף שקיים להן פוטנציאל הצטרפות בעתיד - בעיקר שלתיים האחרונות שהינןכיום מועמדות להצטרפות כמו גם תורכיה).

דיבידנד רעיוני (חנ"ז) ?אחת הטעויות הנפוצות ביותר בין אנשי עסקים המשקיעים בנדל"ן מניב באירופה הינה שימוש בחברת ביניים אירופאית (כמו קפריסין) אליה מועברים הרווחים ממכירת הנדל"ן. אותו יזם/איש עסקים מבקש למעשה להשתמש בחברה האירופאית כתחנת ביניים אליה עובר הכסף ומשם הוא מוזרם להשקעות חדשות. בפועל כיוון שמדובר ב"רווחי הון" או "הכנסות פסיביות", פעמים רבות מתחייב המשקיע הישראלי במס בישראל, כאילו חילק לעצמו דיבידנד (למרות שבפועל לא עשה כך) מיד במועד בו העביר/העלה את הכסף לאותה מדינת ביניים. חברה זרה המוחזקת ברובה על ידי בעלי מניות ישראלים (חנ"ז - חברה נשלטת זרה) ורוב רווחיה הינם רווחים פסיביים, תתחייב במס בכל שנה בגין רווחים אלו "כאילו" היא העבירה כבר את הרווחים לבעלי המניות הישראלים (על אף שלא עשתה כן בפועל). הדבר מביא כפי ניתן להבין להקדמת המועד בו משולם המס, בניגוד לכוונתן המקורית של המשקיע.

שליטה וניהול בחו"ל - גם אם החברה הוקמה בחו"ל, היא תחשב כחברה זרה לצורכי מס רק אם השליטה והניהול על עסקיה אינם מופעלים מישראל. אולם פעמים רבות אותו איש עסקים מעביר הנחיות מישראל (באמצעות טלפון, פקס או אי-מייל), ביחס להשקעות שונות גם כאשר הוא נמצא בישראל, או ש הנהלת החשבונות של החברות נמצאת כולה בישראל (ולו רק לצורך פיקוח). במקרים אלו יוכלו רשויות המס לטעון, כי השליטה והניהול על חברות אלו הינה בישראל ולכן יש לראות בחברות אלו חברות ישראליות לכל דבר, חברות החייבות במס בישראל.